Honoraires d’un chasseur immobilier à Paris : modes de rémunération et mandat

Pourquoi ce guide ne donne pas de chiffres

Les tarifs des chasseurs immobiliers varient selon les professionnels, les réseaux, le type de mission et le budget de l’acheteur. Ce site n’affiche aucun montant qui ne soit pas accompagné de sa source et de sa date de relevé. Ce guide explique donc comment se construit une rémunération, ce qu’elle couvre et quelles règles l’encadrent, afin que vous puissiez lire et comparer les propositions que vous recevrez. Les tarifs publiés par les acteurs présents à Paris sont relevés, avec leur source, dans notre comparatif.

Le cadre légal : la loi Hoguet

Le chasseur immobilier exerce une activité d’entremise sur des biens immobiliers. Elle est régie par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et par son décret d’application. Ce cadre a plusieurs conséquences directes sur la rémunération.

Une carte professionnelle obligatoire. Le professionnel doit être titulaire d’une carte portant la mention « transaction sur immeubles et fonds de commerce », couramment appelée carte T, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie. Un chasseur qui exerce sous la carte d’un titulaire, comme salarié ou comme agent commercial, doit pouvoir présenter son attestation d’habilitation. Le numéro de la carte figure sur les documents du professionnel ; vous pouvez le vérifier.

Une assurance et, le cas échéant, une garantie financière. Le titulaire de la carte doit justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. S’il détient des fonds pour le compte de ses clients, il doit aussi disposer d’une garantie financière.

Un mandat écrit préalable. Aucune rémunération n’est due sans mandat écrit signé avant le début de la mission. Ce mandat de recherche fixe le montant de la rémunération ou son mode de calcul, et indique qui la paie.

Une rémunération liée au résultat. Le professionnel ne peut percevoir sa rémunération qu’une fois l’opération effectivement conclue ; en pratique, la plupart des mandats fixent l’exigibilité à la signature de l’acte authentique. Un chasseur qui ne trouve pas de bien, ou dont la recherche n’aboutit pas à un achat, n’est en principe pas rémunéré au titre de ce mandat.

L’affichage des barèmes. Un arrêté de 2017 relatif à l’information des consommateurs impose aux professionnels de la transaction d’afficher leurs prix, toutes taxes comprises, dans leurs locaux et sur leur site internet, en précisant à qui incombent les honoraires.

Les modes de rémunération

Dans ce cadre commun, les professionnels calculent leur rémunération de plusieurs façons.

Le forfait

Le montant est fixé à l’avance, indépendamment du prix d’achat final. Il peut varier selon le type de mission, la surface recherchée ou la tranche de budget. Ce mode de calcul a l’avantage de la lisibilité : vous connaissez le coût dès la signature du mandat, et le chasseur n’a pas d’intérêt financier à vous orienter vers un bien plus cher.

Le pourcentage du prix d’acquisition

La rémunération est calculée en proportion du prix d’achat, parfois avec un minimum. C’est le mode de calcul le plus proche de celui des agences classiques. Il a l’inconvénient de lier en partie la rémunération du chasseur au prix que vous payez, alors même qu’il est censé négocier ce prix à la baisse. Les professionnels qui le pratiquent mettent en avant le fait qu’il proportionne le coût à l’enjeu de l’opération.

Les formules mixtes

Certains professionnels combinent une part fixe et une part variable, ou proposent des barèmes par tranches de prix. Lisez attentivement la façon dont le montant final est calculé et demandez une simulation écrite sur votre budget.

Au succès

Le terme « au succès » est parfois présenté comme un mode de rémunération à part. En réalité, sous le régime de la loi Hoguet, la rémunération d’un professionnel de la transaction n’est exigible qu’au succès de l’opération, quel que soit son mode de calcul. Ce qui varie, c’est la façon dont le montant est déterminé, pas le moment où il est payé.

Ce que couvre la rémunération

Deux propositions au même prix peuvent recouvrir des prestations très différentes. Avant de comparer, vérifiez ce qui est inclus :

• l’entretien initial et la rédaction du cahier des charges ;
• la veille sur les annonces et la prospection auprès des agences, notaires et réseaux ;
• le nombre et la nature des visites préalables, et la forme des comptes rendus ;
• l’analyse des documents de copropriété et des diagnostics ;
• l’estimation argumentée du prix à partir de ventes comparables ;
• la rédaction de l’offre et la conduite de la négociation ;
• le suivi de l’avant-contrat et de l’acte authentique ;
• les éventuelles mises en relation avec un courtier, un architecte ou des artisans, et leur caractère rémunéré ou non.

Demandez aussi si l’accompagnement se limite à Paris intra-muros ou peut s’étendre à des communes voisines, et ce qui se passe si vous trouvez un bien par vous-même pendant le mandat.

Le mandat de recherche, clause par clause

Le mandat est le document qui fixe vos engagements. Avant de le signer, relisez notamment :

• la nature du mandat : un mandat simple vous laisse libre de chercher seul ou avec d’autres professionnels ; un mandat exclusif vous réserve à un seul chasseur pendant sa durée ;
• la durée et les conditions de résiliation, qui pour un mandat exclusif sont encadrées par la réglementation et doivent figurer en caractères apparents ;
• la description du bien recherché, qui délimite la mission : un achat très différent du cahier des charges peut ne pas relever du mandat ;
• la rémunération : montant ou mode de calcul, partie qui la supporte, moment où elle devient exigible ;
• les clauses pénales ou d’exclusivité éventuelles, qui doivent être rédigées de manière lisible ;
• le numéro d’inscription au registre des mandats, obligatoire.

Lorsque le mandat est signé hors des locaux du professionnel, par exemple à votre domicile ou à distance, vous bénéficiez du droit de rétractation prévu par le code de la consommation. Le professionnel doit vous en informer et vous remettre un formulaire de rétractation.

Honoraires du chasseur et honoraires de l’agence

À Paris, une grande partie des biens est mise en vente par une agence qui détient un mandat du vendeur. Ses honoraires figurent dans l’annonce, avec l’indication de la partie qui les supporte. Lorsque vous achetez par l’intermédiaire d’un chasseur un bien proposé par une agence, deux situations se présentent :

• chaque professionnel est rémunéré par son propre mandant : le vendeur pour l’agence, vous pour le chasseur ;
• les deux professionnels conviennent d’un partage de commission, prévu par écrit entre eux.

Dans les deux cas, demandez au chasseur d’indiquer clairement, avant toute offre, le coût total de l’opération pour vous. Les honoraires à la charge de l’acquéreur peuvent aussi influer sur l’assiette des droits de mutation : interrogez le notaire sur la présentation retenue dans l’acte.

Comparer les propositions

Pour comparer plusieurs chasseurs, demandez à chacun :

• son barème publié et une simulation écrite sur votre budget ;
• un modèle de mandat de recherche à lire avant tout engagement ;
• le numéro de carte professionnelle ou l’attestation d’habilitation ;
• la liste précise des prestations incluses ;
• la manière dont il travaille avec les agences et dont sont réglés les partages de commission.

L’éditeur de ce site figure parmi les acteurs de ce comparatif ; ses conditions y sont relevées selon les mêmes règles que celles des autres acteurs. La façon dont ces relevés sont réalisés et datés est décrite dans notre méthodologie ; les règles qui encadrent la rédaction de ce site figurent dans notre charte éditoriale.