Mis à jour le · charte éditoriale
Le 11e arrondissement en chiffres
- Prix médian au m²
- 9 890 €/m²
- 2 360 ventes sur 12 mois
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Évolution sur un an
- +1,4 %
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Part de propriétaires
- 35,6 %
- Source : INSEE, recensement 2022
- Logements d’une ou deux pièces
- 62,3 %
- Source : INSEE, recensement 2022
Les quartiers
Oberkampf – Parmentier
La rue Oberkampf et la rue Jean-Pierre-Timbaud concentrent bars, salles de concert et commerces de bouche, avec une vie nocturne marquée jusqu’à Ménilmontant. Le square Maurice-Gardette offre un rare espace vert de proximité.
- Le bâti
- Immeubles de rapport de la seconde moitié du XIXe siècle, souvent étroits, alternant avec des passages artisanaux comme le passage Saint-Pierre-Amelot. Les studios et deux-pièces dominent dans les étages.
- Pour qui
- Jeunes actifs, primo-accédants et investisseurs en petites surfaces, attirés par la desserte des lignes 2, 3 et 5 autour de Parmentier, Ménilmontant et Oberkampf.
Bastille – Roquette
Entre la rue de la Roquette, la rue de Lappe et la rue Keller, l’animation est permanente, avec le marché Bastille le long du boulevard Richard-Lenoir les jeudis et dimanches. Le square de la Roquette, sur l’emplacement de l’ancienne prison, apporte un peu de calme.
- Le bâti
- Immeubles faubouriens du XVIIIe et du début du XIXe siècle, parfois de guingois, et anciens ateliers d’ébénistes sur cour hérités du faubourg Saint-Antoine. Les cours de la rue de Charonne et du passage de la Main-d’Or cachent des lofts et des duplex.
- Pour qui
- Acheteurs qui privilégient la centralité et la vie de quartier, couples sans enfant, professions créatives à la recherche d’un volume atypique.
Folie-Méricourt – Saint-Ambroise
Plus résidentiel, ce secteur s’organise autour de l’église Saint-Ambroise, de l’avenue Parmentier et des abords du Cirque d’Hiver. La rue Saint-Maur et la rue de la Folie-Méricourt gardent des commerces de quartier.
- Le bâti
- Immeubles haussmanniens et post-haussmanniens plus réguliers sur l’avenue Parmentier et le boulevard Voltaire, avec ascenseur plus fréquent qu’ailleurs dans l’arrondissement. Quelques immeubles des années trente en brique.
- Pour qui
- Familles qui cherchent un trois ou quatre-pièces sans quitter l’est parisien, cadres travaillant vers République ou le centre.
Charonne – Nation
De la place Léon-Blum, où siège la mairie, jusqu’à la place de la Nation, le boulevard Voltaire et la rue de Charonne prennent une allure plus calme et familiale, avec écoles, marchés et squares.
- Le bâti
- Mélange d’immeubles de rapport de la fin du XIXe siècle, de constructions des années soixante et soixante-dix en retrait de la rue, et d’anciennes cours industrielles réhabilitées comme la cour de l’Industrie, rue de Montreuil.
- Pour qui
- Ménages avec enfants qui cherchent plus de surface, acheteurs venant du 12e ou du 20e attirés par les lignes 1, 2, 6, 9 et le RER A à Nation.
Un ancien faubourg d’artisans devenu quartier résidentiel
Le 11e s’étend de la place de la République à la place de la Nation, entre les boulevards du Temple, des Filles-du-Calvaire et Beaumarchais à l’ouest et les boulevards de Belleville, de Ménilmontant et de Charonne à l’est. Pendant deux siècles, il a vécu au rythme des ébénistes, des fondeurs et des petits métiers installés autour du faubourg Saint-Antoine. Cette histoire se lit encore dans la parcelle : façades modestes sur rue, longues cours, ateliers en fond de terrain, passages traversants.
Pour un acheteur, cette structure produit une offre très fragmentée. Les immeubles de rapport du XIXe siècle ont été découpés en nombreux lots, et les surfaces au-delà du trois-pièces restent minoritaires. Le boulevard Richard-Lenoir, construit au-dessus du canal Saint-Martin couvert, et le boulevard Voltaire structurent un arrondissement que l’on parcourt facilement à pied et que de nombreuses lignes de métro traversent.
Ateliers, lofts et cours : les pièges propres au bâti
Le bien emblématique du 11e est l’ancien atelier transformé en loft. Il attire par ses volumes, ses verrières et son calme sur cour, mais il demande une lecture attentive du dossier :
- L’usage juridique : un local d’activité réaménagé sans autorisation reste un local d’activité. Le prêt, l’assurance et la revente peuvent en souffrir.
- La structure : charpentes métalliques ou en bois, planchers de faible portance, toitures en zinc ou en shed dont l’entretien incombe parfois au seul propriétaire du lot.
- L’énergie : grandes surfaces vitrées en simple vitrage et hauteurs importantes pèsent sur le diagnostic de performance énergétique, avec des conséquences pour une éventuelle mise en location.
- Les servitudes : passage commun, vues sur la cour, droits de jouissance privative mal décrits dans le règlement.
Dans les immeubles faubouriens anciens, les planchers peuvent s’affaisser, les escaliers s’incliner et les descentes d’eau avoir été multipliées au fil des divisions. Le carnet d’entretien et les procès-verbaux des dernières assemblées générales indiquent si un ravalement, une reprise de structure ou une mise aux normes électrique est en préparation.
Où chercher selon le bien visé
Les deux-pièces et les studios se trouvent surtout dans le triangle Oberkampf – Parmentier – Saint-Maur, à proximité immédiate du métro. Ceux qui veulent un logement familial regardent plutôt l’avenue Parmentier, le boulevard Voltaire entre Saint-Ambroise et la place Léon-Blum, ou les rues résidentielles autour de la rue Alexandre-Dumas. Les lofts et les surfaces atypiques se concentrent dans les cours de la rue de Charonne, de la rue de la Roquette et des passages du faubourg.
Les abords de la place de la République et du boulevard Richard-Lenoir offrent un cadre plus ouvert, avec le marché et les jardins aménagés sur le terre-plein. À l’est, les secteurs proches de la rue de Montreuil et de la rue des Boulets restent moins recherchés que l’ouest de l’arrondissement, avec un bâti plus hétérogène.
Visiter et négocier dans le 11e
Une même rue peut juxtaposer un immeuble soigné et un voisin dégradé : comparez les parties communes, l’état des cages d’escalier et la présence d’un syndic professionnel. Dans les biens sur cour, vérifiez la lumière à plusieurs heures, car les immeubles sont proches les uns des autres. Pour les rez-de-chaussée, la ventilation et l’humidité méritent un contrôle sérieux.
Les arguments de négociation portent en général sur les travaux de copropriété annoncés, un diagnostic énergétique défavorable ou un usage mal régularisé. Rassemblez ces justificatifs avant la visite : une offre fondée sur des éléments vérifiables se défend mieux qu’une impression.
Qui peut vous aider à acheter dans le 11e arrondissement ?
| Réseau national de chasseurs | Agence de chasse parisienne | Chasseur indépendant | Agence immobilière classique | |
|---|---|---|---|---|
| Qui il représente | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | Le vendeur, qui lui a confié le mandat |
| Mode de rémunération | Honoraires à la charge de l’acheteur, souvent au succès | Honoraires à la charge de l’acheteur, forfait ou pourcentage | Honoraires à la charge de l’acheteur, conditions très variables | Commission comprise dans le prix de vente |
| Couverture de Paris | Tout Paris, avec des chasseurs par secteur | Souvent quelques arrondissements de prédilection | Le secteur qu’il connaît personnellement | Son quartier et son propre portefeuille de mandats |
| Accès aux biens hors annonces | Réseau d’agences et de notaires constitué au fil des recherches | Carnet d’adresses local, parfois très dense sur son secteur | Dépend entièrement de son réseau personnel | Ses propres mandats en avant-première |
| Accompagnement | De la définition du projet à l’acte authentique | Variable selon la formule choisie | Un interlocuteur unique, disponibilité limitée par sa charge | Centré sur la vente des biens de son portefeuille |
Nos chasseurs couvrent le 11e arrondissement.
Questions fréquentes
Les anciens ateliers du 11e peuvent-ils être achetés comme logement ?
Seulement si leur usage d’habitation est établi. Beaucoup de locaux sur cour sont encore affectés à une activité ou à un commerce ; un changement d’usage peut être soumis à autorisation et à compensation à Paris. L’usage d’habitation se prouve au regard de la situation au 1er janvier 1970 (formulaire H2, actes) ; il est distinct de la destination prévue par le règlement de copropriété, qu’il faut aussi vérifier. Demandez le règlement, l’état descriptif de division et ces justificatifs avant toute offre.
Les petites surfaces du 11e sont-elles faciles à revendre ?
La demande locative et primo-accédante est profonde dans l’arrondissement, mais les studios en rez-de-chaussée sur rue, sans lumière ou sous les combles mal isolés se revendent nettement moins bien. L’étage, l’exposition et la classe énergétique comptent autant que l’adresse.
Comment évaluer le bruit dans les rues animées comme Oberkampf ou Lappe ?
Visitez un vendredi ou un samedi soir, fenêtres ouvertes, et vérifiez l’orientation des chambres : un appartement sur cour dans une rue festive peut être plus calme qu’un logement sur un boulevard. Interrogez aussi le syndic sur d’éventuelles plaintes contre les établissements voisins.
Le faubourg Saint-Antoine est-il dans le 11e ou le 12e ?
La rue du Faubourg-Saint-Antoine sert de limite : les numéros impairs, côté nord, relèvent du 11e, et les numéros pairs, côté sud, du 12e. Les cours artisanales se trouvent des deux côtés, ce qui explique des biens comparables avec deux codes postaux.
Faut-il viser plutôt le nord ou le sud de l’arrondissement ?
Le nord, vers Oberkampf et Belleville, offre surtout des petites surfaces dans une ambiance animée. Le sud, vers Charonne et Nation, propose davantage de grands appartements et une vie plus familiale. Le choix dépend de la taille du bien recherché et de la tolérance au bruit.