Mis à jour le · charte éditoriale
Le 19e arrondissement en chiffres
- Prix médian au m²
- 8 000 €/m²
- 1 492 ventes sur 12 mois
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Évolution sur un an
- +2,6 %
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Part de propriétaires
- 26,7 %
- Source : INSEE, recensement 2022
- Logements d’une ou deux pièces
- 51,7 %
- Source : INSEE, recensement 2022
Les quartiers
Buttes-Chaumont
Le parc des Buttes-Chaumont, avec son lac, son temple de la Sibylle et ses falaises, structure un quartier résidentiel et familial. Les rues Manin, Botzaris et de Crimée en dessinent les contours.
- Le bâti
- Immeubles post-haussmanniens et de l’entre-deux-guerres en pierre ou en brique, dont les façades donnant sur le parc offrent des vues dégagées. Les rues adjacentes mêlent immeubles anciens et constructions des années soixante et soixante-dix.
- Pour qui
- Familles et cadres qui privilégient la proximité d’un grand parc, acheteurs venus du 10e ou du 11e en quête de surface.
Mouzaïa – Danube
Entre la rue de Mouzaïa, la rue de la Liberté et la place de Rhin-et-Danube, les villas pavées bordées de maisons et de jardinets forment un quartier calme, presque villageois, desservi par la ligne 7 bis.
- Le bâti
- Maisons ouvrières de la fin du XIXe siècle, en brique ou en meulière, construites basses sur un sous-sol miné par les anciennes carrières de gypse. Beaucoup ont été agrandies ou surélevées au fil du temps.
- Pour qui
- Familles qui cherchent une maison dans Paris, acheteurs patients prêts à attendre une mise en vente rare.
Bassin de la Villette – Jaurès
Le bassin de la Villette, ses quais de la Seine et de la Loire, ses cinémas MK2 et ses bars attirent promeneurs et sportifs, avec la rotonde de Ledoux à Stalingrad.
- Le bâti
- Immeubles anciens en bord de quai, immeubles des années soixante-dix et quatre-vingt sur dalle, et anciens entrepôts reconvertis en logements ou en bureaux.
- Pour qui
- Jeunes actifs, couples sans enfant, acheteurs qui privilégient la vue sur l’eau et la vie de quartier.
Villette – Ourcq
Autour du parc de la Villette, de la Cité des sciences et de la Philharmonie de Paris, le quartier est ouvert, culturel et familial, traversé par le canal de l’Ourcq.
- Le bâti
- Ensembles de logements des années soixante-dix à quatre-vingt-dix, immeubles neufs le long du canal et de l’avenue Jean-Jaurès, et quelques immeubles anciens rue de Crimée.
- Pour qui
- Familles qui cherchent de grandes surfaces et des espaces verts, acheteurs travaillant en proche banlieue nord-est.
Place des Fêtes – Jourdain
La place des Fêtes, son marché et ses tours, et l’église Saint-Jean-Baptiste-de-Belleville à Jourdain composent un quartier résidentiel en hauteur, avec la rue de Belleville et la rue des Fêtes pour axes commerçants.
- Le bâti
- Tours et barres des années soixante-dix autour de la place des Fêtes, immeubles anciens et petits immeubles de rapport autour de Jourdain, à la limite du 20e.
- Pour qui
- Primo-accédants et familles qui cherchent de la surface et de la vue, acheteurs attachés à l’est parisien.
Reliefs, canaux et villas : la géographie du 19e
Le 19e s’étend de Stalingrad aux portes de Pantin et des Lilas, entre le 18e et le 20e. Il est né en 1860 du rattachement de l’ancienne commune de La Villette et d’une partie de celle de Belleville. Son relief, très marqué au sud, a été creusé d’anciennes carrières de gypse qui ont fourni le plâtre de Paris. Le parc des Buttes-Chaumont, ouvert sous Napoléon III à l’emplacement de ces carrières, en est le témoin le plus spectaculaire.
Au nord, le bassin de la Villette et le canal de l’Ourcq rappellent le rôle industriel et portuaire du quartier au XIXe siècle. L’arrondissement a ensuite connu d’importantes opérations de rénovation, notamment autour de la place des Fêtes et le long de l’avenue de Flandre, qui expliquent la forte présence de tours et de barres.
Maisons, tours, immeubles anciens : trois logiques d’achat
Les maisons de la Mouzaïa
Les villas pavées de la Mouzaïa, autour de la rue de Mouzaïa et de la rue de Bellevue, regroupent des maisons ouvrières construites à la fin du XIXe siècle sur un sous-sol instable. Ces maisons, de deux ou trois niveaux, avec petit jardin, comptent parmi les biens les plus recherchés de l’arrondissement. Leur achat demande de vérifier les autorisations de travaux, la structure, l’humidité et la situation du terrain vis-à-vis des carrières.
Les tours et ensembles des années soixante-dix
Autour de la place des Fêtes, le long de l’avenue de Flandre et vers les Orgues de Flandre, les tours offrent de grandes surfaces, de la lumière et des vues. Elles relèvent parfois de la réglementation des immeubles de grande hauteur et supportent des charges collectives importantes. L’état des ascenseurs, de la dalle et des installations de chauffage conditionne le coût réel du bien.
Les immeubles anciens
Autour des Buttes-Chaumont, de Jourdain et du bassin de la Villette, les immeubles post-haussmanniens et de l’entre-deux-guerres attirent les familles. Les points de vigilance rejoignent ceux de l’ancien parisien : façades, toitures, colonnes, plomb dans les peintures.
Les secteurs recherchés et leurs raisons
Les abords du parc des Buttes-Chaumont, entre les rues Manin, Botzaris et Fessart, concentrent la demande familiale. La Mouzaïa attire les acheteurs de maisons. Le bassin de la Villette séduit une clientèle plus jeune, attachée à la vie des quais. Les secteurs de la Villette et de l’Ourcq offrent une alternative avec plus de surface, à proximité du parc de la Villette et de la Philharmonie.
Au nord, le long du boulevard Macdonald, l’ancien entrepôt Macdonald a été reconverti en un ensemble de logements, de bureaux et de commerces, desservi par la gare Rosa-Parks du RER E et par le tramway T3b. Ce secteur, encore jeune, propose des appartements neufs à des conditions souvent plus abordables qu’autour des Buttes-Chaumont. La proximité du périphérique et des voies ferrées de la gare de l’Est reste un critère à examiner, en particulier pour l’orientation des chambres.
Conseils de visite et de négociation
Visitez le soir et le week-end pour évaluer le bruit des quais, de la place de Stalingrad ou des grands axes comme l’avenue Jean-Jaurès. Dans les tours, demandez le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux. Dans les maisons, faites appel à un professionnel pour examiner la structure. Ces pièces en main, vous pourrez justifier le prix proposé par l’état de l’immeuble plutôt que par l’adresse.
Qui peut vous aider à acheter dans le 19e arrondissement ?
| Réseau national de chasseurs | Agence de chasse parisienne | Chasseur indépendant | Agence immobilière classique | |
|---|---|---|---|---|
| Qui il représente | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | Le vendeur, qui lui a confié le mandat |
| Mode de rémunération | Honoraires à la charge de l’acheteur, souvent au succès | Honoraires à la charge de l’acheteur, forfait ou pourcentage | Honoraires à la charge de l’acheteur, conditions très variables | Commission comprise dans le prix de vente |
| Couverture de Paris | Tout Paris, avec des chasseurs par secteur | Souvent quelques arrondissements de prédilection | Le secteur qu’il connaît personnellement | Son quartier et son propre portefeuille de mandats |
| Accès aux biens hors annonces | Réseau d’agences et de notaires constitué au fil des recherches | Carnet d’adresses local, parfois très dense sur son secteur | Dépend entièrement de son réseau personnel | Ses propres mandats en avant-première |
| Accompagnement | De la définition du projet à l’acte authentique | Variable selon la formule choisie | Un interlocuteur unique, disponibilité limitée par sa charge | Centré sur la vente des biens de son portefeuille |
Nos chasseurs couvrent le 19e arrondissement.
Questions fréquentes
Les maisons de la Mouzaïa sont-elles fragiles ?
Elles ont été construites basses en raison d’un sous-sol miné par d’anciennes carrières de gypse. Leur structure est généralement légère, et les surélévations ou extensions doivent avoir été autorisées et réalisées avec des fondations adaptées. Demandez les permis, les études de sol éventuelles et l’avis de l’Inspection générale des carrières.
Vivre près du bassin de la Villette, est-ce bruyant ?
Les quais sont très fréquentés en soirée et le week-end, surtout aux beaux jours. Les appartements en étage élevé ou sur cour sont plus calmes. Visitez un soir d’été pour juger de l’ambiance réelle.
Les tours de la place des Fêtes valent-elles le détour ?
Elles offrent de grandes surfaces, des vues dégagées et souvent un parking, mais leur gestion collective est lourde : ascenseurs, chauffage, sécurité incendie et étanchéité de la dalle. Les copropriétés sont très différentes entre elles, d’où l’importance des procès-verbaux d’assemblée.
Quel est l’intérêt des immeubles donnant sur les Buttes-Chaumont ?
Les façades sur le parc offrent une vue végétale rare à Paris et une exposition dégagée. Elles sont rares sur le marché et très demandées. Les immeubles des rues adjacentes, sans vue directe, restent recherchés pour la proximité du parc.
Le 19e est-il bien desservi ?
Les lignes 2, 5, 7, 7 bis et 11 du métro, le RER E à Rosa-Parks et le tramway T3b sur les boulevards des Maréchaux couvrent l’arrondissement. Certains secteurs, comme la Mouzaïa, reposent surtout sur la ligne 7 bis, moins fréquente.