Mis à jour le · charte éditoriale
Le 10e arrondissement en chiffres
- Prix médian au m²
- 9 250 €/m²
- 1 435 ventes sur 12 mois
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Évolution sur un an
- +1,4 %
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Part de propriétaires
- 38,1 %
- Source : INSEE, recensement 2022
- Logements d’une ou deux pièces
- 57,3 %
- Source : INSEE, recensement 2022
Les quartiers
Canal Saint-Martin
Les quais de Valmy et de Jemmapes, leurs écluses, leurs passerelles en fer et leurs platanes attirent promeneurs et terrasses ; les rues de Lancry, Beaurepaire et Bichat concentrent commerces indépendants et restaurants.
- Le bâti
- Immeubles de faubourg du XIXe siècle aux façades simples, anciens ateliers et entrepôts reconvertis en logements ou en lofts, et quelques immeubles plus récents le long du quai de Jemmapes.
- Pour qui
- Jeunes actifs, couples et familles avec jeunes enfants qui recherchent un cadre animé et l’accès au jardin Villemin – Mahsa-Jina-Amini, près de la gare de l’Est.
Faubourg Saint-Denis – Strasbourg-Saint-Denis
La rue du Faubourg-Saint-Denis mêle épiceries du monde, restaurants et bars ; autour des portes Saint-Denis et Saint-Martin et des passages Brady et du Prado, l’animation est forte de jour comme de nuit.
- Le bâti
- Immeubles anciens étroits, souvent sur cours successives, avec des lots de petite surface et des parties communes à l’état très variable selon les adresses.
- Pour qui
- Primo-accédants et jeunes actifs prêts à accepter une ambiance urbaine dense pour un emplacement central et très bien desservi.
Gares du Nord et de l’Est – Lariboisière
Autour des deux gares, de l’hôpital Lariboisière et du boulevard de Magenta, le quartier est très passant, avec des flux de voyageurs, des hôtels et une animation permanente.
- Le bâti
- Immeubles haussmanniens sur les boulevards de Magenta et de Strasbourg, bâti plus modeste dans les rues adjacentes comme la rue de Dunkerque ou la rue de Maubeuge, à la limite du 9e.
- Pour qui
- Navetteurs et cadres qui utilisent les grandes lignes et le RER, investisseurs attentifs à la demande locative liée aux gares et aux hôpitaux.
Hôpital Saint-Louis – Colonel-Fabien
Autour de l’hôpital Saint-Louis, dont le quadrilatère en brique et pierre date du début du XVIIe siècle, et de la rue Saint-Maur, le quartier est plus calme et plus résidentiel, en lien avec le 11e et le 19e.
- Le bâti
- Immeubles de rapport du XIXe et du début du XXe siècle et des immeubles plus récents vers la place du Colonel-Fabien.
- Pour qui
- Familles recherchant des surfaces plus grandes à proximité du canal, personnel hospitalier, acheteurs qui privilégient le calme.
Paradis – Petites-Écuries
Entre la rue de Paradis, ancien quartier des cristalleries et des arts de la table, et la rue des Petites-Écuries, le secteur est animé par les restaurants et les bureaux de création.
- Le bâti
- Immeubles du milieu du XIXe siècle, appartements bourgeois aux étages et nombreux locaux d’activité en rez-de-chaussée ou sur cour.
- Pour qui
- Jeunes ménages et professions créatives qui recherchent un quartier central proche du 9e et des grands boulevards.
Faubourgs, gares et canal
Le 10e arrondissement s’étend des grands boulevards au boulevard de la Chapelle, entre la rue du Faubourg-Poissonnière à l’ouest et, à l’est, le boulevard de la Villette et la rue du Faubourg-du-Temple. Il s’est développé le long des anciens faubourgs Saint-Denis et Saint-Martin, puis autour des deux grandes gares construites au XIXe siècle. Le canal, mis en service dans les années 1820, a longtemps été bordé d’entrepôts et d’ateliers avant de devenir un lieu de promenade très prisé.
Cette histoire produit un arrondissement de contrastes. Les quais du canal attirent une population jeune et des familles, le Faubourg Saint-Denis vit au rythme de ses commerces et de ses bars, les abords des gares sont marqués par les flux de voyageurs, et certains secteurs comme le quartier de l’hôpital Saint-Louis offrent un cadre plus calme. Pour un acheteur, la question n’est pas tant « faut-il acheter dans le 10e ? » que « dans quelle rue, et de quel côté de l’immeuble ? ».
Immeubles de faubourg, ateliers et lofts : les pièges du bâti
Une large part du bâti date du XIXe siècle, avec des immeubles de faubourg aux façades simples, souvent construits rapidement pour loger les ouvriers et les artisans. Les cages d’escalier étroites, les planchers fatigués et les colonnes anciennes sont fréquents. Dans les copropriétés anciennes du Faubourg Saint-Denis ou de la rue du Château-d’Eau, l’état des parties communes varie fortement d’une adresse à l’autre ; les procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien sont indispensables pour en juger.
Le long du canal et dans les cours du quartier, de nombreux ateliers et entrepôts ont été transformés en logements. Ces lofts offrent volumes et lumière, mais il faut vérifier la régularité du changement de destination, l’isolation thermique des toitures et des verrières, et la conformité des installations ajoutées. Les rez-de-chaussée sur cour, parfois issus d’anciens locaux d’activité, demandent une attention particulière à l’humidité et à la ventilation.
Choisir son secteur dans le 10e
Les abords du canal, entre la rue de Lancry et la rue Bichat, sont les plus demandés par les familles et les jeunes actifs, avec le jardin Villemin à proximité. Le secteur de la rue de Paradis et des Petites-Écuries attire une clientèle proche de celle du 9e voisin, à la recherche d’immeubles bourgeois du XIXe siècle. Les environs de l’hôpital Saint-Louis et de la rue Saint-Maur offrent davantage de calme et quelques surfaces plus grandes. Autour des gares, l’offre est abondante et plus accessible, mais l’environnement exige une visite attentive à différents moments de la journée.
Visites et négociation : ce qui compte ici
Visitez chaque bien au moins deux fois, en journée et en soirée, pour mesurer le bruit, la fréquentation et l’ambiance de la rue. Vérifiez la sécurité des accès, l’éclairage des cours et l’état des parties communes, qui renseignent sur la gestion de la copropriété. Pour les biens issus de conversions, réclamez les autorisations d’urbanisme et les attestations de travaux.
En négociation, les écarts de valeur entre deux rues voisines sont importants, et les arguments liés à l’environnement immédiat, à l’état de l’immeuble ou aux travaux votés pèsent réellement. Dans un arrondissement aussi contrasté, comparez les ventes rue par rue plutôt qu’à l’échelle du quartier.
Qui peut vous aider à acheter dans le 10e arrondissement ?
| Réseau national de chasseurs | Agence de chasse parisienne | Chasseur indépendant | Agence immobilière classique | |
|---|---|---|---|---|
| Qui il représente | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | Le vendeur, qui lui a confié le mandat |
| Mode de rémunération | Honoraires à la charge de l’acheteur, souvent au succès | Honoraires à la charge de l’acheteur, forfait ou pourcentage | Honoraires à la charge de l’acheteur, conditions très variables | Commission comprise dans le prix de vente |
| Couverture de Paris | Tout Paris, avec des chasseurs par secteur | Souvent quelques arrondissements de prédilection | Le secteur qu’il connaît personnellement | Son quartier et son propre portefeuille de mandats |
| Accès aux biens hors annonces | Réseau d’agences et de notaires constitué au fil des recherches | Carnet d’adresses local, parfois très dense sur son secteur | Dépend entièrement de son réseau personnel | Ses propres mandats en avant-première |
| Accompagnement | De la définition du projet à l’acte authentique | Variable selon la formule choisie | Un interlocuteur unique, disponibilité limitée par sa charge | Centré sur la vente des biens de son portefeuille |
Nos chasseurs couvrent le 10e arrondissement.
Questions fréquentes
Le 10e est-il un bon arrondissement pour une première acquisition ?
Il offre une diversité de biens, des studios aux appartements familiaux, dans des secteurs moins chers que les arrondissements du centre et de l’ouest. Il faut toutefois choisir la rue avec soin, car l’environnement varie fortement à quelques mètres de distance.
Les abords des gares sont-ils à éviter ?
Pas nécessairement, mais ils demandent une vigilance particulière : bruit, flux de voyageurs, insécurité ressentie dans certaines rues le soir. Les immeubles en retrait des boulevards ou donnant sur cour offrent un compromis plus vivable.
Vivre au bord du canal Saint-Martin est-il bruyant ?
Les quais sont très fréquentés aux beaux jours, notamment le soir et le week-end. Les étages élevés et les appartements sur cour sont plus calmes ; une visite par une soirée d’été donne une idée réaliste de l’ambiance.
Les lofts et anciens ateliers du 10e sont-ils régulièrement déclarés comme logements ?
Pas toujours. Il faut vérifier les autorisations d’urbanisme (changement de destination), la destination du lot dans l’état descriptif de division et les déclarations de travaux. Un ancien local d’activité transformé sans autorisation peut poser des difficultés lors de la revente.
Comment se déplacer depuis le 10e ?
L’arrondissement est très bien desservi : gare du Nord et gare de l’Est, RER B, D et E, et notamment les lignes de métro 2, 4, 5, 7, 8 et 9. La plupart des adresses sont à quelques minutes à pied d’une station.