Mis à jour le · charte éditoriale
Le 20e arrondissement en chiffres
- Prix médian au m²
- 8 330 €/m²
- 1 945 ventes sur 12 mois
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Évolution sur un an
- +1,6 %
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Part de propriétaires
- 28,7 %
- Source : INSEE, recensement 2022
- Logements d’une ou deux pièces
- 55,1 %
- Source : INSEE, recensement 2022
Les quartiers
Belleville
La rue de Belleville, le parc de Belleville et son belvédère sur tout Paris, et la rue Dénoyez couverte de fresques composent un quartier cosmopolite et animé ; Belleville se partage entre les 10e, 11e, 19e et 20e arrondissements, de part et d’autre des boulevards.
- Le bâti
- Petits immeubles faubouriens, maisons basses en fond de cour, ateliers d’artistes et immeubles des années soixante-dix issus de la rénovation du bas Belleville. Les vues depuis les étages élevés de la rue Piat ou de la rue des Envierges sont recherchées.
- Pour qui
- Artistes, jeunes actifs et primo-accédants, acheteurs attirés par l’ambiance et les vues.
Ménilmontant – Pelleport
La rue de Ménilmontant grimpe depuis le boulevard jusqu’aux hauteurs, avec ses bars et ses commerces, puis laisse place à un quartier résidentiel autour de la rue Pelleport et de la rue des Pyrénées.
- Le bâti
- Immeubles de rapport de la fin du XIXe siècle, villas et cités pavées comme la villa de l’Ermitage, et constructions des années soixante à quatre-vingt vers les Maréchaux.
- Pour qui
- Couples et familles avec jeunes enfants, acheteurs qui veulent un quartier vivant et des surfaces plus importantes que dans le 11e voisin.
Gambetta – Père-Lachaise
Autour de la place Gambetta, de la mairie du 20e et du cimetière du Père-Lachaise, le quartier est résidentiel, avec cinémas, cafés et marché de la rue des Pyrénées.
- Le bâti
- Immeubles haussmanniens et post-haussmanniens autour de la place et de l’avenue Gambetta, immeubles en pierre en bordure du cimetière avec vues sur ses arbres.
- Pour qui
- Familles et cadres qui recherchent un cadre plus classique dans l’est parisien, acheteurs desservis par les lignes 3 et 3 bis.
Charonne – Saint-Blaise
Autour de l’église Saint-Germain-de-Charonne, l’une des deux seules églises parisiennes à avoir conservé leur cimetière, la rue Saint-Blaise garde son allure de rue de village, pavée et en grande partie piétonne.
- Le bâti
- Maisons basses et petits immeubles anciens le long de la rue Saint-Blaise, et grands ensembles des années soixante-dix qui encadrent le vieux village, faisant du secteur l’un des plus densément peuplés de Paris.
- Pour qui
- Primo-accédants et familles qui cherchent un environnement calme et des surfaces familiales dans les ensembles plus récents.
Campagne à Paris – Porte de Bagnolet
Perché au-dessus de la porte de Bagnolet, le lotissement de la Campagne à Paris, accessible par des escaliers, réunit des maisons fleuries autour des rues Irénée-Blanc, Paul-Strauss et Jules-Siegfried.
- Le bâti
- Pavillons en brique et en meulière construits au début du XXe siècle sur une ancienne carrière remblayée, pour des familles modestes. Les maisons sont très recherchées et rarement mises en vente.
- Pour qui
- Familles qui cherchent une maison avec jardin dans Paris, acheteurs prêts à attendre longtemps la bonne occasion.
Des villages sur les collines de l’est
Le 20e couvre les anciens villages de Belleville, de Ménilmontant et de Charonne, rattachés à Paris en 1860. Situé sur l’une des collines les plus élevées de la capitale, il offre des vues panoramiques depuis le parc de Belleville ou les rues hautes de Ménilmontant. Son histoire ouvrière et artisanale se lit dans la parcelle : cours, passages, impasses, maisons basses construites au gré des pentes.
À partir des années soixante, une partie de l’arrondissement a été profondément remodelée, notamment à Belleville et autour de la rue Saint-Blaise, où les grands ensembles ont remplacé de nombreux îlots anciens. L’acheteur rencontre donc deux univers très différents, parfois dans la même rue : un bâti ancien de petite échelle et des immeubles collectifs de grande taille.
Ce que l’acheteur doit savoir sur le bâti
Maisons, villas et cités
Le 20e compte de nombreuses voies privées bordées de maisons et de petits immeubles : villa de l’Ermitage, rue des Vignoles et ses impasses. Ces biens attirent pour leur calme et leurs jardinets, mais demandent de vérifier les statuts de la voie, la conformité des extensions et l’état des réseaux. À la Campagne à Paris, la structure des maisons et le terrain remblayé sur une ancienne carrière justifient un examen attentif.
Grands ensembles et immeubles des années soixante-dix
Les ensembles de Saint-Blaise, de Belleville ou des abords de la porte de Montreuil offrent des surfaces plus grandes et souvent des parkings. Leur coût réel dépend de la gestion de la copropriété, des travaux de rénovation énergétique à venir et de l’état des équipements collectifs, comme les ascenseurs et le chauffage.
Immeubles anciens de faubourg
Les immeubles de rapport du XIXe siècle, nombreux à Ménilmontant et à Gambetta, présentent les points de vigilance classiques : structure, humidité dans les rez-de-chaussée, plomb dans les peintures, électricité ancienne.
Où chercher dans le 20e
Les abords de la place Gambetta et du Père-Lachaise attirent ceux qui recherchent un cadre plus classique. Le haut Belleville et Ménilmontant séduisent par leurs vues, leur vie de quartier et leurs villas. Charonne et la rue Saint-Blaise plaisent à ceux qui cherchent le calme d’un village. La Campagne à Paris reste un marché de maisons très restreint.
Les secteurs proches de la porte de Montreuil ou de la porte de Bagnolet offrent un environnement plus mixte, avec un bâti hétérogène et la proximité du périphérique.
À la porte de Montreuil, le marché aux puces et les projets de réaménagement de la place modifient progressivement l’environnement du secteur. Plus au nord, les rues autour de la place Saint-Fargeau et de la rue Pelleport offrent un cadre résidentiel discret, avec des immeubles de l’entre-deux-guerres souvent mieux équipés que le bâti faubourien du bas de l’arrondissement.
Conseils de visite et de négociation
Le relief impose de vérifier les accès à pied, les escaliers et la distance réelle aux stations. Dans les maisons et les villas, faites appel à un professionnel pour examiner la structure, les fondations et l’humidité. Dans les grands ensembles, demandez les procès-verbaux d’assemblée et le plan pluriannuel de travaux.
Les arguments de négociation tiennent souvent aux travaux de copropriété à venir, à un diagnostic de performance énergétique défavorable ou à l’exposition au bruit. Constituez ce dossier avant de formuler une offre : le prix proposé doit refléter l’état réel du bien et son environnement.
Qui peut vous aider à acheter dans le 20e arrondissement ?
| Réseau national de chasseurs | Agence de chasse parisienne | Chasseur indépendant | Agence immobilière classique | |
|---|---|---|---|---|
| Qui il représente | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | Le vendeur, qui lui a confié le mandat |
| Mode de rémunération | Honoraires à la charge de l’acheteur, souvent au succès | Honoraires à la charge de l’acheteur, forfait ou pourcentage | Honoraires à la charge de l’acheteur, conditions très variables | Commission comprise dans le prix de vente |
| Couverture de Paris | Tout Paris, avec des chasseurs par secteur | Souvent quelques arrondissements de prédilection | Le secteur qu’il connaît personnellement | Son quartier et son propre portefeuille de mandats |
| Accès aux biens hors annonces | Réseau d’agences et de notaires constitué au fil des recherches | Carnet d’adresses local, parfois très dense sur son secteur | Dépend entièrement de son réseau personnel | Ses propres mandats en avant-première |
| Accompagnement | De la définition du projet à l’acte authentique | Variable selon la formule choisie | Un interlocuteur unique, disponibilité limitée par sa charge | Centré sur la vente des biens de son portefeuille |
Nos chasseurs couvrent le 20e arrondissement.
Questions fréquentes
Les villas et cités pavées du 20e posent-elles des difficultés ?
Beaucoup sont des voies privées dont l’entretien incombe aux riverains, organisés en association syndicale ou en copropriété horizontale. Il faut lire les statuts, vérifier les travaux à venir sur la voie et les réseaux, et contrôler l’état des maisons, souvent agrandies au fil du temps.
Pourquoi les maisons de la Campagne à Paris sont-elles si rares ?
Le lotissement compte peu de maisons, construites au début du XXe siècle pour des familles modestes, et le cadre très protégé en fait une adresse convoitée. Les ventes sont peu nombreuses, souvent conclues par relation ou très rapidement après leur mise en vente.
Quelle différence entre le haut et le bas Belleville ?
Le bas Belleville, près du boulevard, a été largement rénové dans les années soixante et soixante-dix et reste très animé. Le haut Belleville, autour du parc et de la rue des Envierges, conserve davantage de petites maisons et de vues sur Paris, avec un relief marqué.
Les grands ensembles de Saint-Blaise sont-ils à éviter ?
Pas forcément : ils offrent des surfaces familiales et des espaces verts, mais leur qualité varie beaucoup. Vérifiez la gestion de la copropriété, l’état des ascenseurs, le chauffage, les impayés de charges et les travaux de rénovation énergétique engagés ou à venir.
Le 20e est-il bien desservi par les transports ?
Les lignes 2, 3, 3 bis, 9 et 11 du métro et le tramway T3b sur les Maréchaux desservent l’arrondissement. Le relief allonge toutefois certains trajets à pied, notamment entre le haut Belleville et les stations du boulevard.