Mis à jour le · charte éditoriale
Le 14e arrondissement en chiffres
- Prix médian au m²
- 9 390 €/m²
- 1 512 ventes sur 12 mois
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Évolution sur un an
- +1,8 %
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Part de propriétaires
- 32,3 %
- Source : INSEE, recensement 2022
- Logements d’une ou deux pièces
- 51,8 %
- Source : INSEE, recensement 2022
Les quartiers
Denfert-Rochereau – Daguerre
La place Denfert-Rochereau, son Lion de Belfort et l’entrée des Catacombes ouvrent sur la rue Daguerre, piétonne dans sa partie commerçante, avec fromagers, primeurs et terrasses.
- Le bâti
- Immeubles de rapport du XIXe siècle et post-haussmanniens, petites maisons et ateliers en fond de cour, notamment dans les rues Boulard et Mouton-Duvernet. Les biens avec cour ou jardin privatif sont très convoités.
- Pour qui
- Familles et couples qui veulent une vie de quartier sans l’agitation du centre, acheteurs desservis par les lignes 4 et 6 et le RER B.
Montparnasse – Edgar-Quinet
Entre le boulevard du Montparnasse, le boulevard Edgar-Quinet et le cimetière du Montparnasse, le secteur mêle théâtres de la rue de la Gaîté, brasseries historiques et marché du boulevard Edgar-Quinet.
- Le bâti
- Immeubles haussmanniens et immeubles d’ateliers d’artistes du début du XXe siècle, aux grandes verrières orientées au nord, notamment autour de la rue Campagne-Première.
- Pour qui
- Acheteurs attachés à l’histoire artistique du quartier, professions libérales, ménages qui veulent la gare Montparnasse à pied.
Pernety – Plaisance
Autour de la rue Raymond-Losserand, de la rue Didot et de la rue de l’Ouest, le quartier est populaire et familial, avec des commerces de proximité et de nombreuses écoles.
- Le bâti
- Tissu mélangé de petits immeubles faubouriens, de maisons basses, de cités pavées et d’ensembles des années soixante-dix issus de la rénovation du secteur Plaisance. Les voies pavées comme la rue des Thermopyles restent recherchées.
- Pour qui
- Primo-accédants et jeunes familles qui cherchent plus de surface que dans le Montparnasse voisin, acheteurs desservis par la ligne 13.
Alésia – Mouton-Duvernet
L’avenue du Général-Leclerc et la rue d’Alésia, avec l’église Saint-Pierre-de-Montrouge, forment un carrefour commerçant très fréquenté, connu pour ses magasins de déstockage de vêtements.
- Le bâti
- Immeubles post-haussmanniens et immeubles en brique des années vingt et trente, avec quelques villas en retrait, comme la villa d’Alésia et ses anciens ateliers.
- Pour qui
- Familles et retraités qui privilégient les commerces et la ligne 4, acheteurs à la recherche de trois ou quatre-pièces classiques.
Montsouris – Cité universitaire
Le parc Montsouris et la Cité internationale universitaire donnent au sud de l’arrondissement un caractère aéré et calme, desservi par le RER B et le tramway T3a.
- Le bâti
- Maisons et ateliers d’artistes des années vingt et trente, comme ceux de la villa Seurat ou de la rue du Square-Montsouris, et immeubles de brique cossus le long du parc.
- Pour qui
- Acheteurs familiaux disposant d’un budget important, amateurs d’architecture de l’entre-deux-guerres, enseignants et chercheurs.
Entre ateliers, villas et grandes avenues
Le 14e s’étend du boulevard du Montparnasse aux boulevards des Maréchaux, entre le 13e à l’est et le 15e à l’ouest. Au début du XXe siècle, Montparnasse attirait peintres et sculpteurs, et des immeubles d’ateliers, aux verrières orientées vers le nord, ont été bâtis pour eux. Plus au sud, autour du parc Montsouris, les années vingt et trente ont laissé des maisons-ateliers signées par des architectes de renom, regroupées dans des voies privées.
Cette histoire produit un parc immobilier où les grandes avenues haussmanniennes, comme l’avenue du Général-Leclerc, cachent un tissu intérieur de villas, de cités et d’impasses. Une adresse sur une voie privée peut offrir un calme rare tout en restant à quelques minutes d’une station de métro.
Le sous-sol, une donnée à intégrer
Le 14e est l’un des arrondissements parisiens les plus concernés par les anciennes carrières de calcaire. Les galeries, consolidées depuis la fin du XVIIIe siècle, s’étendent sous de nombreuses rues. Pour un acheteur, cela ne rend pas un immeuble impropre à l’achat, mais oblige à examiner quelques documents :
- l’état des risques, qui signale la zone de carrières ;
- les éventuelles fissures en façade ou dans les parties communes, et leur suivi par le syndic ;
- les avis rendus par l’Inspection générale des carrières pour les travaux lourds, notamment les surélévations ou la création de sous-sols.
Pour les maisons, un permis de construire portant sur une extension a pu être assorti de prescriptions de fondations, dont il faut vérifier la mise en œuvre.
Où chercher selon le projet
Les familles qui cherchent un appartement classique regardent les abords de la place Denfert-Rochereau, la rue Daguerre et l’avenue du Général-Leclerc. Ceux qui rêvent d’une maison ou d’un atelier ciblent le secteur Montsouris, la villa Seurat, la rue du Square-Montsouris ou la villa d’Alésia, où les ventes sont rares. Les budgets plus contenus se tournent vers Pernety et Plaisance, où le bâti est plus disparate mais l’offre plus abondante.
Le quartier Montparnasse, au nord, attire pour sa vie culturelle et la gare, avec ses lignes vers l’ouest de la France. Les abords immédiats de la gare et de la tour Montparnasse, en partie dans le 15e, sont toutefois moins prisés que les rues résidentielles autour du cimetière.
Les grands hôpitaux de l’arrondissement, Cochin, Sainte-Anne et Saint-Joseph, sont des repères à prendre en compte si vous y travaillez et souhaitez un logement à distance de marche. La Petite Ceinture, ouverte au public sur une partie de son tracé dans le 14e, offre par ailleurs une promenade plantée à proximité de la rue Didot et de la porte de Vanves, un atout pour les immeubles qui la bordent.
Conseils de visite et de négociation
Dans les ateliers, vérifiez la température en été et en hiver : une verrière mal isolée rend certains espaces difficiles à vivre. Contrôlez la conformité des mezzanines et la répartition réelle des surfaces, car la loi Carrez exclut les hauteurs inférieures à un mètre quatre-vingts. Dans les immeubles des années trente, le chauffage collectif et les colonnes d’eau sont souvent à renouveler.
La négociation s’appuie sur les travaux de copropriété, les risques liés au sous-sol lorsqu’ils sont documentés et la comparaison avec les ventes récentes de la même rue. Réunissez ces pièces avant la visite, pour que votre offre repose sur des éléments précis plutôt que sur l’attrait d’une adresse.
Qui peut vous aider à acheter dans le 14e arrondissement ?
| Réseau national de chasseurs | Agence de chasse parisienne | Chasseur indépendant | Agence immobilière classique | |
|---|---|---|---|---|
| Qui il représente | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | Le vendeur, qui lui a confié le mandat |
| Mode de rémunération | Honoraires à la charge de l’acheteur, souvent au succès | Honoraires à la charge de l’acheteur, forfait ou pourcentage | Honoraires à la charge de l’acheteur, conditions très variables | Commission comprise dans le prix de vente |
| Couverture de Paris | Tout Paris, avec des chasseurs par secteur | Souvent quelques arrondissements de prédilection | Le secteur qu’il connaît personnellement | Son quartier et son propre portefeuille de mandats |
| Accès aux biens hors annonces | Réseau d’agences et de notaires constitué au fil des recherches | Carnet d’adresses local, parfois très dense sur son secteur | Dépend entièrement de son réseau personnel | Ses propres mandats en avant-première |
| Accompagnement | De la définition du projet à l’acte authentique | Variable selon la formule choisie | Un interlocuteur unique, disponibilité limitée par sa charge | Centré sur la vente des biens de son portefeuille |
Nos chasseurs couvrent le 14e arrondissement.
Questions fréquentes
Les anciennes carrières sous le 14e posent-elles un risque ?
Une grande partie du sous-sol de l’arrondissement a été exploitée pour la pierre à bâtir, et une partie de ces galeries forme aujourd’hui les Catacombes. L’Inspection générale des carrières recense les zones concernées : l’état des risques annexé à la promesse les mentionne, et il est prudent de vérifier si l’immeuble a fait l’objet de consolidations.
Comment acheter un atelier d’artiste dans le 14e ?
Les ateliers changent rarement de main et sont souvent vendus dans un cercle restreint. Il faut vérifier l’usage d’habitation, l’isolation de la verrière, la présence d’une mezzanine régulière et les règles de copropriété propres à ces immeubles, parfois très anciennes.
La rue Daguerre est-elle bruyante ?
La partie piétonne est animée en journée et surtout le week-end, avec les livraisons tôt le matin. Les appartements sur cour ou dans les rues voisines, comme la rue Boulard ou la rue Gassendi, sont plus calmes tout en restant à proximité des commerces.
Le secteur Plaisance est-il intéressant pour un premier achat ?
Il offre une gamme de biens plus large que l’est de l’arrondissement, entre petits immeubles anciens et ensembles plus récents. Les écarts de qualité sont forts d’une rue à l’autre : l’état de la copropriété et la luminosité doivent guider le choix davantage que la seule adresse.
Les villas privées imposent-elles des charges particulières ?
Dans de nombreuses villas, la voie elle-même est privée : son entretien, son éclairage et son assainissement incombent aux riverains, réunis en association syndicale ou en copropriété horizontale. Demandez les statuts et les derniers comptes avant de vous engager.