Mis à jour le · charte éditoriale
Le 18e arrondissement en chiffres
- Prix médian au m²
- 8 810 €/m²
- 2 977 ventes sur 12 mois
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Évolution sur un an
- +2,9 %
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Part de propriétaires
- 32,6 %
- Source : INSEE, recensement 2022
- Logements d’une ou deux pièces
- 62,2 %
- Source : INSEE, recensement 2022
Les quartiers
Abbesses – Montmartre
Entre la place des Abbesses, la rue Lepic, la place du Tertre et le Sacré-Cœur, le quartier vit au rythme des commerçants, des habitants et d’un flux touristique important, surtout aux abords de la basilique.
- Le bâti
- Immeubles du XIXe siècle accrochés à la pente, souvent avec des entrées sur deux niveaux de rue, maisons anciennes et ateliers d’artistes comme ceux qui entourent l’ancien Bateau-Lavoir, place Émile-Goudeau. Les escaliers de la butte remplacent la rue pour de nombreuses adresses.
- Pour qui
- Acheteurs attachés au caractère du quartier, artistes et professions créatives, pieds-à-terre de Parisiens ou d’étrangers.
Lamarck – Caulaincourt – Junot
Sur le versant nord de la butte, la rue Caulaincourt, l’avenue Junot et la rue Lamarck sont plus calmes et résidentielles, loin des circuits touristiques.
- Le bâti
- Immeubles post-haussmanniens à grandes fenêtres, maisons-ateliers des années vingt et trente comme celles de la villa Léandre, et hôtels particuliers sur l’avenue Junot, dont la maison Tristan-Tzara d’Adolf Loos.
- Pour qui
- Familles et cadres qui recherchent un Montmartre résidentiel, amateurs d’architecture de l’entre-deux-guerres.
Jules-Joffrin – Clignancourt
Autour de la mairie du 18e, de l’église Notre-Dame-de-Clignancourt et de la rue Ordener, le quartier est familial, avec écoles, commerces et le marché de la rue du Poteau.
- Le bâti
- Immeubles de rapport de la fin du XIXe siècle et du début du XXe, souvent en pierre avec balcons aux étages nobles, et immeubles en brique vers les boulevards des Maréchaux.
- Pour qui
- Familles qui cherchent plus de surface que sur la butte, primo-accédants qui veulent un quartier vivant desservi par les lignes 4 et 12.
Goutte d’Or – Château-Rouge
Entre Barbès, la rue Myrha et la rue des Poissonniers, le quartier est animé par ses marchés africains et ses commerces de tissus, avec la rue Dejean et le marché Barbès, installé sous le viaduc du métro aérien du boulevard de la Chapelle.
- Le bâti
- Petits immeubles faubouriens anciens, parfois dégradés, et immeubles reconstruits ou réhabilités dans le cadre des programmes de rénovation menés depuis les années quatre-vingt.
- Pour qui
- Primo-accédants et investisseurs qui acceptent un quartier en transformation, acheteurs attirés par la proximité de la gare du Nord.
La Chapelle – Marx-Dormoy
Autour de la rue Marx-Dormoy, de la rue de la Chapelle et du jardin d’Éole, le quartier est populaire et en pleine transformation, avec le nouveau quartier de Chapelle International au nord.
- Le bâti
- Immeubles anciens de faubourg, ensembles des années soixante à quatre-vingt et constructions récentes de Chapelle International et des abords de la Porte de la Chapelle.
- Pour qui
- Acheteurs recherchant de la surface avec un budget limité, investisseurs, familles intéressées par le neuf.
Une butte, des faubourgs et des quartiers en mutation
Le 18e s’étend des boulevards de Clichy, de Rochechouart et de la Chapelle jusqu’aux boulevards des Maréchaux, entre le 17e et le 19e. Il est structuré par la butte Montmartre, ancien village rattaché à Paris en 1860, dont les pentes ont accueilli ateliers, cabarets et vignes avant de devenir l’un des sites les plus visités de la capitale. Autour, les anciens faubourgs de Clignancourt et de La Chapelle ont connu un développement plus ouvrier.
Pour un acheteur, le 18e présente un marché segmenté. Sur la butte et sur le versant nord, l’offre reste restreinte et disputée. À la Goutte d’Or et à La Chapelle, l’offre est plus abondante, mais la qualité des copropriétés varie fortement.
Le bâti de la butte : pentes, carrières et ateliers
Le bâti montmartrois pose des questions qu’on rencontre peu ailleurs. La pente impose des fondations différentes d’un côté à l’autre d’un même immeuble, avec des caves enterrées à l’arrière et des fenêtres à l’avant. Les anciennes carrières de gypse, exploitées jusqu’au XIXe siècle, ont laissé des cavités qui ont parfois exigé des consolidations lourdes. Les fissures en façade ou dans les cages d’escalier doivent toujours être explorées avec le syndic.
Les ateliers d’artistes, sur la butte et autour de la rue Caulaincourt, présentent les mêmes questions que dans d’autres arrondissements : usage d’habitation, isolation de la verrière, conformité des mezzanines. S’y ajoute souvent l’accès, parfois uniquement par escaliers.
Choisir son secteur dans le 18e
Les Abbesses et la rue Lepic restent les secteurs les plus recherchés pour leur vie de quartier et leurs commerces. Le versant nord, autour de la rue Caulaincourt, de l’avenue Junot et de la rue Lamarck, attire les familles en quête de calme et de surfaces plus grandes. Jules-Joffrin et la rue Ordener proposent des immeubles bourgeois plus accessibles, avec une vie familiale et des écoles nombreuses.
À l’est, la Goutte d’Or et La Chapelle connaissent des transformations importantes, avec des programmes de rénovation et des constructions neuves comme celles de Chapelle International. Ces secteurs exigent une analyse fine, immeuble par immeuble, car le contraste entre biens réhabilités et biens en difficulté y est particulièrement fort.
Au nord-est, le secteur de la porte de la Chapelle se transforme rapidement : l’Adidas Arena, ouverte en 2024, le quartier Chapelle International, bâti sur une ancienne emprise ferroviaire, et le prolongement de la ligne 12 vers Aubervilliers modifient son image. Ces évolutions ne gomment pas la présence d’axes très routiers, comme le boulevard périphérique et l’autoroute A1, ni les difficultés sociales visibles aux abords de la porte. Un achat y repose surtout sur la qualité de l’immeuble et de son voisinage immédiat, à apprécier sur place.
Visiter et négocier
Visitez à différentes heures : la butte change de visage entre une matinée de semaine et un samedi après-midi, et les abords de Barbès ou de Château-Rouge sont très animés en journée. Vérifiez la luminosité réelle des logements à flanc de pente, souvent masqués par les immeubles du dessus.
Dans les copropriétés plus fragiles, demandez le montant des impayés, l’existence de procédures et l’état des travaux votés mais non réalisés. Intégrez ces éléments à votre analyse avant de vous engager : l’offre doit tenir compte de l’état réel de l’immeuble, pas seulement de la réputation d’une adresse.
Qui peut vous aider à acheter dans le 18e arrondissement ?
| Réseau national de chasseurs | Agence de chasse parisienne | Chasseur indépendant | Agence immobilière classique | |
|---|---|---|---|---|
| Qui il représente | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | Le vendeur, qui lui a confié le mandat |
| Mode de rémunération | Honoraires à la charge de l’acheteur, souvent au succès | Honoraires à la charge de l’acheteur, forfait ou pourcentage | Honoraires à la charge de l’acheteur, conditions très variables | Commission comprise dans le prix de vente |
| Couverture de Paris | Tout Paris, avec des chasseurs par secteur | Souvent quelques arrondissements de prédilection | Le secteur qu’il connaît personnellement | Son quartier et son propre portefeuille de mandats |
| Accès aux biens hors annonces | Réseau d’agences et de notaires constitué au fil des recherches | Carnet d’adresses local, parfois très dense sur son secteur | Dépend entièrement de son réseau personnel | Ses propres mandats en avant-première |
| Accompagnement | De la définition du projet à l’acte authentique | Variable selon la formule choisie | Un interlocuteur unique, disponibilité limitée par sa charge | Centré sur la vente des biens de son portefeuille |
Nos chasseurs couvrent le 18e arrondissement.
Questions fréquentes
Le sous-sol de Montmartre est-il un problème ?
La butte a été largement exploitée en carrières de gypse, ce qui fragilise une partie du sous-sol. Plusieurs immeubles ont nécessité des consolidations par injections ou des reprises de fondations. Consultez l’état des risques, les procès-verbaux d’assemblée et, pour les travaux lourds, les avis de l’Inspection générale des carrières.
Comment juger la pente et les escaliers lors d’une visite ?
Faites le trajet à pied depuis la station de métro la plus proche, avec et sans courses. Certaines adresses ne sont accessibles que par des escaliers, ce qui complique les livraisons, les déménagements et l’accès pour une poussette ou une personne âgée.
Le tourisme gêne-t-il au quotidien ?
Autour du Sacré-Cœur, de la place du Tertre et de la rue Lepic, l’affluence est forte, surtout le week-end et l’été. Le versant nord, vers Lamarck et Caulaincourt, ou l’est de la butte, vers la rue Ramey, sont nettement plus calmes. La location touristique de courte durée est par ailleurs strictement encadrée à Paris.
La Goutte d’Or est-elle un bon quartier pour investir ?
Le quartier bénéficie depuis plusieurs décennies de programmes de rénovation, mais il reste hétérogène : immeubles réhabilités et immeubles en difficulté peuvent coexister dans la même rue. L’état de la copropriété, la présence éventuelle d’un plan de sauvegarde et le niveau d’impayés de charges sont déterminants.
Quelle différence entre le versant sud et le versant nord de la butte ?
Le versant sud, vers les Abbesses et Pigalle, est animé, commerçant et touristique, avec un bâti XIXe accroché à la pente. Le versant nord, vers Lamarck et Caulaincourt, est plus résidentiel, avec des immeubles plus récents et des maisons-ateliers de l’entre-deux-guerres.
Que penser des grands boulevards du sud de l’arrondissement ?
Les boulevards de Clichy, de Rochechouart et de la Chapelle sont très passants, avec un métro aérien sur une partie de leur tracé et une animation nocturne autour de Pigalle. Les étages élevés et les appartements sur cour y sont nettement préférables aux lots sur rue en étage bas.