Mis à jour le · charte éditoriale
Le 13e arrondissement en chiffres
- Prix médian au m²
- 8 610 €/m²
- 1 457 ventes sur 12 mois
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Évolution sur un an
- +0,1 %
- Source : DVF, ventes d’appartements du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025
- Part de propriétaires
- 26,3 %
- Source : INSEE, recensement 2022
- Logements d’une ou deux pièces
- 53,7 %
- Source : INSEE, recensement 2022
Les quartiers
Butte-aux-Cailles
Les rues pavées des Cinq-Diamants, de la Butte-aux-Cailles et Buot ont gardé une allure de village, avec bistrots, terrasses et la piscine de la Butte-aux-Cailles, alimentée par un puits artésien. L’animation du soir se concentre sur quelques rues.
- Le bâti
- Petits immeubles bas et maisons de ville, souvent construits légèrement en raison des anciennes carrières du sous-sol. Les maisons et les appartements avec terrasse ne changent de main que rarement.
- Pour qui
- Familles et couples très attachés au quartier, acheteurs prêts à attendre longtemps le bon bien.
Gobelins – Croulebarbe
Autour de la Manufacture des Gobelins, de l’avenue des Gobelins et du square René-Le Gall, le quartier est commerçant et étudiant, à la jonction avec le 5e.
- Le bâti
- Immeubles haussmanniens de l’avenue des Gobelins et du boulevard Arago, immeubles des années trente et quelques tours des années soixante, comme la tour Croulebarbe, rue de Croulebarbe.
- Pour qui
- Familles et universitaires qui veulent la proximité du Quartier latin, acheteurs cherchant un haussmannien rive gauche hors des arrondissements centraux.
Olympiades – Choisy
La dalle des Olympiades, avec ses commerces asiatiques et sa pagode, et l’avenue de Choisy forment le cœur du quartier asiatique de Paris, très vivant en journée. La station Olympiades, longtemps terminus de la ligne 14, est désormais reliée à Orly.
- Le bâti
- Tours d’habitation des années soixante-dix construites sur dalle, avec ascenseurs, parkings souterrains et vues dégagées dans les étages. Grandes copropriétés aux charges importantes, en raison du chauffage collectif et des équipements.
- Pour qui
- Acheteurs qui recherchent de la surface et de la vue, investisseurs, familles attachées à la vie du quartier asiatique.
Paris Rive Gauche – BnF
Entre la Bibliothèque nationale de France, l’avenue de France et la Seine, le quartier mêle universités, bureaux et logements récents. Station F, installée dans la halle Freyssinet, et les berges aménagées complètent le décor.
- Le bâti
- Immeubles contemporains construits par tranches depuis les années quatre-vingt-dix, dans le cadre de l’opération Paris Rive Gauche, avec des normes thermiques récentes, des balcons et des cœurs d’îlot plantés.
- Pour qui
- Acheteurs privilégiant le neuf ou le très récent, jeunes ménages, professionnels du numérique et enseignants-chercheurs.
Maison-Blanche – Cité florale
À l’ouest de l’arrondissement, non loin du parc Montsouris, les rues portant des noms de fleurs, comme les rues des Iris et des Glycines, forment un îlot de maisons calme, entouré de quartiers plus ordinaires.
- Le bâti
- Maisons de ville de l’entre-deux-guerres à la Cité florale, immeubles de brique et ensembles de logements des années cinquante à soixante-dix ailleurs dans le quartier.
- Pour qui
- Familles en recherche de maison dans Paris, acheteurs patients et acheteurs plus modestes visant des surfaces familiales dans les immeubles d’après-guerre.
Un arrondissement façonné par trois époques
Le 13e s’étend de la Seine et de la gare d’Austerlitz jusqu’aux boulevards des Maréchaux, entre le 5e et le 14e. La Bièvre, aujourd’hui couverte, y faisait tourner tanneries et teintureries, dont la Manufacture des Gobelins reste le témoin. Au XIXe siècle se sont ajoutés les immeubles des grands boulevards et de la place d’Italie. Après-guerre, le secteur a connu l’opération Italie, qui a produit les tours des Olympiades et de l’avenue d’Italie. Depuis les années quatre-vingt-dix enfin, l’opération Paris Rive Gauche a créé un quartier entier sur d’anciennes emprises ferroviaires.
Il en résulte un marché où coexistent, à quelques rues d’écart, des biens qui n’ont rien en commun. Pour bien chercher dans le 13e, il faut d’abord trancher entre ancien, tour et neuf, plutôt qu’entre quartiers.
Ce qu’il faut vérifier selon le type d’immeuble
Les tours et immeubles sur dalle
Les tours de l’avenue d’Italie, du boulevard Masséna ou des Olympiades offrent des surfaces généreuses, des séjours lumineux et des vues sur tout Paris dans les étages. Elles relèvent souvent de la réglementation des immeubles de grande hauteur, qui impose des moyens de sécurité coûteux. Le chauffage est collectif et les copropriétés, très grandes, gèrent des parkings et des dalles dont l’étanchéité vieillit. Le budget voté, le plan pluriannuel de travaux et le diagnostic technique global sont les documents décisifs.
Le bâti ancien et les maisons
Dans le secteur de la Butte-aux-Cailles et de la Cité florale, l’attention se porte sur le sous-sol, anciennement exploité en carrières de calcaire, et sur l’état des fondations. Les maisons ont souvent été agrandies au fil du temps : il faut s’assurer que surélévations et vérandas ont été autorisées. Dans les immeubles haussmanniens des Gobelins, les points habituels s’appliquent : plomb dans les peintures, réseaux anciens, ravalement.
Le neuf de Paris Rive Gauche
Les immeubles récents autour de l’avenue de France et de la rue du Chevaleret offrent une bonne performance énergétique, des ascenseurs et des espaces extérieurs. Les questions portent sur les garanties encore en cours, la qualité de la construction et le niveau des charges liées aux équipements techniques et aux espaces paysagers.
Les secteurs recherchés et pourquoi
La Butte-aux-Cailles reste le secteur le plus disputé de l’arrondissement pour sa vie de village et son bâti à taille humaine. Les Gobelins attirent pour leur proximité avec le 5e et les écoles. Paris Rive Gauche séduit par la qualité de son bâti et la présence de la Seine, de la BnF et des universités. Les Olympiades restent un marché à part, apprécié pour la surface et la vue, où l’écart entre les étages et entre les tours peut être important.
À l’extrémité est de l’opération Paris Rive Gauche, le secteur Masséna – Bruneseau, à la limite d’Ivry-sur-Seine, accueille des immeubles plus hauts, dont les tours Duo de Jean Nouvel, occupées par des bureaux. Les programmes de logements y sont récents et l’environnement encore en chantier par endroits, ce qui demande de se renseigner sur les constructions à venir avant d’acheter.
Conseils de visite propres au 13e
Pour une tour, visitez les parties communes, les parkings et les locaux techniques, et demandez la fréquence des pannes d’ascenseur. Pour une maison, faites intervenir un professionnel sur la structure et l’humidité. Pour le neuf, lisez les procès-verbaux de réception et les échanges avec le promoteur. Adaptez ces vérifications au type de bien visé : un même budget peut conduire, dans le 13e, à des projets très différents.
Qui peut vous aider à acheter dans le 13e arrondissement ?
| Réseau national de chasseurs | Agence de chasse parisienne | Chasseur indépendant | Agence immobilière classique | |
|---|---|---|---|---|
| Qui il représente | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | L’acheteur uniquement | Le vendeur, qui lui a confié le mandat |
| Mode de rémunération | Honoraires à la charge de l’acheteur, souvent au succès | Honoraires à la charge de l’acheteur, forfait ou pourcentage | Honoraires à la charge de l’acheteur, conditions très variables | Commission comprise dans le prix de vente |
| Couverture de Paris | Tout Paris, avec des chasseurs par secteur | Souvent quelques arrondissements de prédilection | Le secteur qu’il connaît personnellement | Son quartier et son propre portefeuille de mandats |
| Accès aux biens hors annonces | Réseau d’agences et de notaires constitué au fil des recherches | Carnet d’adresses local, parfois très dense sur son secteur | Dépend entièrement de son réseau personnel | Ses propres mandats en avant-première |
| Accompagnement | De la définition du projet à l’acte authentique | Variable selon la formule choisie | Un interlocuteur unique, disponibilité limitée par sa charge | Centré sur la vente des biens de son portefeuille |
Nos chasseurs couvrent le 13e arrondissement.
Questions fréquentes
Acheter dans une tour des Olympiades est-il risqué ?
Ce n’est pas un risque en soi, mais un type de bien qui demande une analyse particulière : réglementation des immeubles de grande hauteur, sécurité incendie, état des ascenseurs, chauffage collectif et dalle commune. Les charges élevées doivent être intégrées dans le budget mensuel, et les travaux votés lus dans le détail.
Pourquoi les maisons de la Butte-aux-Cailles sont-elles si rares ?
Le sous-sol du quartier a été exploité en carrières, ce qui a longtemps limité les constructions hautes. Il en reste un tissu de petites maisons et d’immeubles bas, très recherché et peu renouvelé. Avant d’acheter, renseignez-vous auprès de l’Inspection générale des carrières sur les éventuelles consolidations.
Le neuf de Paris Rive Gauche a-t-il des défauts à surveiller ?
Les immeubles récents bénéficient de garanties décennales pendant leurs premières années, mais il faut vérifier les réserves non levées, les éventuels désordres déclarés à l’assurance dommages-ouvrage et le fonctionnement des équipements techniques comme la ventilation double flux.
Le 13e est-il bien desservi ?
Oui : les lignes 5, 6, 7 et 14 du métro, le RER C le long de la Seine et le tramway T3a sur les boulevards des Maréchaux couvrent l’arrondissement. La ligne 14 relie désormais Olympiades à l’aéroport d’Orly vers le sud et au centre de Paris vers le nord.
Quelle différence entre l’ouest et l’est de l’arrondissement ?
L’ouest, des Gobelins à la Butte-aux-Cailles, concentre le bâti ancien et les petites maisons. L’est, des Olympiades à la BnF, est dominé par les tours des années soixante-dix et les constructions récentes, avec des surfaces plus grandes et des charges plus lourdes.